【汇缴】房企所得税四大业务点（一）：销售收入

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房地产行业涉税繁多，主要涉及九大税种，之前与大家分享了增值税及附加税、土地增值税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税、耕地占用税[点击蓝字分别学习]。目前，正值所得税汇缴期间，接下来为大家分享房企所得税的业务知识，记得持续关注学习！[往年汇缴指南参考学习：2019年企业所得税汇算清缴秘笈&2018年企业所得税汇算清缴秘笈]

企业所得税会计与税法的差异非常大，房企所得税与其他行业相比又有明显的特殊性：许可审批环节多，生产经营周期长，开发主体不稳定……加之该行业税收政策复杂难以掌握，在开发全程各阶段又有很大区别。小编针对房企所得税销售收入、成本费用、实务难题、风险防范等进行了梳理，供大家参考学习！今天我们学习系列一：销售收入的税务处理

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目录

一、销售收入的税务处理

1、收入确认

2、视同销售

3、计税毛利率

4、实际毛利额

二、成本费用的税务处理

1、成本核算对象

2、成本归集与分配

3、预提费用

4、视同销售成本

5、借款费用

6、佣金

三、实务难题

1、筹建期的实务处理

2、完工时点界定及税务处理

3、公共配套设施的税务处理

4、土增清算当年所得税退税

5、特定事项的税务处理

6、纳税申报

四、风险防范

1、房地产所得税常见涉税风险点

2、房企所得税常用政策

一年一度的汇缴申报如期而至，企业该关注哪些申报风险呢？大家可以择近选择金穗源组织的线下课程，现场学习现场提问，近期汇缴专题及税收风险防范的的学习，主要在以下4个地区：

济南：	新收入准则对房企的影响及所得税汇缴操作实务
太原：	以房企所得税汇算报表为依托下的税收稽查风险解析
西安：	汇缴前税务风险排查及核心高风险事项把控
郑州：	实施“工位式财税管理”，防控房企财税风险

1、收入确认

房地产开发企业的销售收入范围包括完工前预售取得的收入和完工后销售取得的收入
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续，直至全部开发产品售完为止。按照税法规定对于企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，无论会计核算时是作为预收账款，还是直接确认销售收入，均属于房地产开发企业取得的销售收入范围，应按照税法规定计算应纳税所得额。 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 

委托方式	开发企业与购买方（或三方）签定销售合同	受托方与购买方签定销售合同
销售合同价＞买断价/基价/包销合同价	销售合同价＜买断价/基价/包销合同价
视同买断	销售合同价	买断价	买断价
超基价分成	销售合同价	基价	基价+分成
包销	销售合同价	包销合同价	包销合同价
支付手续费	按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认

 政策依据：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号） 完工前预售收入
企业销售未完工开发产品取得的预售收入，在年度纳税申报时，应先按照规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》、A105000《纳税调整项目明细表》等相关附表进行纳税调整，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务的纳税调整明细表》对应栏次，对此前已申报纳税的预计毛利额进行结转，实现将企业会计利润总额中已申报确认的实际毛利额与转回的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。 未完工开发产品的税会处理
会计处理
预售开发产品取得预售价款时，由于房屋未交付，企业未履行合同中的履约义务，客户也未取得开发产品的控制权，不符合会计收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。
（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收帐款
（2）预交增值税借：应交税费—预交增值税贷：银行存款借：应交税费—应交城市维护建设税（7%）—教育费附加（3%）—地方教育费附加（2%）贷：银行存款
预缴增值税后，应直至增值税纳税义务发生时（主要是交付）方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。
（3）预交土地增值税借：应交税费—应交土地增值税      贷：银行存款注：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

税务处理
国税发[2009]31号规定，签订预售合同是确认收入的要件，但由于预售年度无法准确核算成本，因此暂时按照预计利润率核定成本，预售收入×预计计税毛利率=预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后就核定成本与实际成本的差额进行调整。具体调整方式学习：房产企业预售阶段预计毛利报表调整

房企所得税汇缴，销售收入的准确确认起到关键性的作用，如果穗友们对此业务掌握的不熟练，建议大家关注《税苑微课》-《房企所得税汇算清缴及实务处理》系列，吴学锋老师在第十二讲中针对房企开发产品未完工预售阶段与已完工实际销售阶段的税务处理有详细的分析，通过案例的分享，让大家更直观的掌握相关业务。加入系统学习相关内容，详情联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友识别二维码“点开扫码”详询。

完工后销售收入
企业开发产品完工后将预售收入结转确认为销售收入以及销售完工开发产品，在会计处理时已体现在主营业务收入、主营业务成本中，相应销售收入的实际利润额已计入会计利润总额，税会处理无差异，不需要进行纳税调整。填表时应直接填入A101010《一般企业收入明细表》、A102010《一般企业成本支出明细表》以及A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应栏次。 房地产企业一般采取预售方式销售开发产品，从商品房预售到商品房交付要经过一段时间，在此期间需要交哪些税？如何纳税申报？会计如何核算？关于房企销售开发产品的税会处理，平台先前有过详细的分析，点击蓝字温故学习。

2、视同销售

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
政策依据：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号） 企业发生视同销售业务，应按以下方法进行纳税申报处理：
在会计处理时凡已体现在主营业务收入、其他业务收入或营业外收入中的，相关业务所得已计入会计利润总额，税务处理时不用再视同销售。年度纳税申报时，直接按会计核算结果填入A101010《一般企业收入明细表》、A102010《一般企业成本支出明细表》以及A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应栏次，无需进行纳税调整；
在会计处理时凡未作收入处理、未计入当期损益的，根据税法规定应作为视同销售处理的，需填报企业所得税年度纳税申报表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第一部分“一、视同销售（营业）收入”和第二部分“二、视同销售（营业）成本”相关行次、A105000《纳税调整项目明细表》第2行“视同销售收入”和第13行“视同销售成本”等相关行次进行上述业务的纳税调整。 企业发生视同销售业务，掌握了税务处理后，还会面临申报表填报的问题，文章“视同销售的申报表填报口径”中精心梳理了所得税视同销售在企业所得税汇算清缴申报表中的四种填报方法，点击蓝字学习！

3、计税毛利率

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
政策依据：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号） 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《办法》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除税金及附加、土地增值税。
各地计税毛利率规定不同，对此，平台有专题进行收集整理，点击“各地房开企业销售未完工开发产品计税毛利率政策集锦”了解，后续持续更新，记得关注哦。 

4、实际毛利额

企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
政策依据：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号）

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